Bordeaux : le poids du bâti ancien éclaire la lecture des classes énergétiques

Elle ne dénombre pas autant de logements uniques, puisqu’un même logement peut apparaître plusieurs fois. Pour les maisons et immeubles d’avant-guerre, la question est de savoir ce que la distribution des étiquettes permet de comprendre.

À Bordeaux, 51,2 % de bâti ancien : un repère majoritaire

Le bâti antérieur à 1949 représente 51,2 % des diagnostics. Ce chiffre souligne la prédominance des maisons et immeubles anciens dans le patrimoine résidentiel de Bordeaux.

C à 41,6 % et D à 29,8 % : le profil énergétique bordelais

La classe C rassemble 44 754 diagnostics enregistrés, soit 41,6 % du total, et la classe D en rassemble 32 066, soit 29,8 %. Ce sont les deux catégories les plus représentées dans la distribution communale fournie. Leur importance empêche de résumer cette photographie aux seules étiquettes les moins favorables. Le parc ancien domine un indicateur de période, tandis que C et D dominent la répartition énergétique générale. La présence simultanée de ces deux constats ne démontre pas leur correspondance bâtiment par bâtiment.

À l’autre extrémité de la distribution, A représente 1 276 diagnostics enregistrés, soit 1,2 %, et B en représente 8 638, soit 8,0 %. Il serait donc infondé d’attribuer automatiquement ces étiquettes aux périodes récentes, comme d’exclure les bâtiments anciens de ces catégories. La lecture doit rester descriptive : la base indique combien de diagnostics relèvent de chaque classe à Bordeaux, pas quels parcours ont conduit à ces résultats. Elle ne documente ici ni les caractéristiques détaillées des maisons d’avant-guerre, ni celles des immeubles anciens, ni les raisons expliquant leur éventuelle présence dans telle ou telle classe.

• A : 1,2 % (1 276 diagnostics) ; B : 8,0 % (8 638).
• C : 41,6 % (44 754 diagnostics) ; D : 29,8 % (32 066).
• E : 13,5 % (14 509 diagnostics).
• F : 4,1 % (4 454 diagnostics) ; G : 1,8 % (1 925).

Le poids des classes F et G

Les classes F et G réunissent 6 379 diagnostics enregistrés, soit 5,9 % du total local. Cette proportion mesure leur place dans la base, pas la part de logements uniques concernés à Bordeaux. Elle ne mesure pas davantage la proportion de bâtiments d’avant-guerre portant ces étiquettes. Présenter ces 6 379 enregistrements comme autant de maisons anciennes serait une double erreur : cela confondrait diagnostics et logements, puis attribuerait une période de construction à des résultats qui ne sont pas ventilés par âge.

La classe E représente pour sa part 14 509 diagnostics enregistrés, soit 13,5 %. Ce poids communal ne permet cependant pas de localiser les diagnostics E dans les seules maisons ou les seuls immeubles anciens.

14,2 % de maisons individuelles dans le parc diagnostiqué

Les maisons individuelles représentent 14,2 % selon l’ADEME. Cette indication apporte un repère sur le type de biens, mais elle n’est pas croisée avec les périodes de construction ou les classes énergétiques. Elle ne dit donc pas combien de maisons sont antérieures à 1949, ni quelle fraction d’entre elles relève de E, F ou G.

Les autres repères chronologiques élargissent le regard : le bâti antérieur à 1975 représente 66,7 %, et les périodes antérieures à 2001 atteignent 87,8 %. Ces seuils sont cumulatifs ; ils ne décrivent pas trois groupes indépendants à additionner. Leur lecture souligne la place des constructions antérieures à 2001, sans effacer la spécificité de la période ancienne dominante. Elle ne permet pas d’expliquer la consommation ou l’étiquette par le seul âge du bâtiment.

• Période dominante : avant 1948 (51,2 %).
• Repères d’ancienneté fournis : 51,2 % avant 1949 ; 66,7 % avant 1975 ; 87,8 % pour les périodes antérieures à 2001.
• Maisons individuelles : 14,2 % des diagnostics.

194 kWh/m²/an et 50 m² : des médianes, pas le portrait d’une maison ancienne

La consommation médiane s’établit à 194 kWh/m²/an, la surface médiane à 50 m² et le coût énergétique annuel médian estimé à 909 €. Ces trois repères résument chacun une distribution ; ils ne décrivent pas nécessairement le même bien. Les réunir pour fabriquer le portrait d’une maison ancienne de 50 m² consommant exactement 194 kWh/m²/an et coûtant 909 € par an dépasserait les faits disponibles.

Le coût annuel médian demeure par ailleurs une estimation médiane, pas une facture individuelle annoncée. Pour l’analyse du parc ancien, consommation, surface, coût et chauffage apportent ainsi des dimensions complémentaires, mais séparées. Les données résumées ne permettent pas de reconstituer leur combinaison dans les maisons ou immeubles d’avant-guerre.

Les secteurs bordelais et les risques recensés

Les secteurs ou IRIS analysés comprennent Hôtel de Ville-Quinconces, Chartrons-Grand Parc, Capucins-Victoire, Saint-Bruno-Saint-Victor et Nansouty. Leur présence dans le périmètre d’analyse ne s’accompagne ici d’aucun effectif par classe, d’aucune proportion de bâti ancien et d’aucun indicateur énergétique sectoriel. Il n’est donc pas possible de désigner un secteur où les maisons d’avant-guerre seraient mieux classées, ni un autre où les immeubles anciens concentreraient les F et G. Les résultats communaux ne peuvent pas être distribués entre ces secteurs par simple supposition. Cette absence de ventilation limite la finesse géographique de l’article, sans remettre en cause les effectifs communaux de diagnostics enregistrés qui sont fournis.

Géorisques recense les familles inondation, mouvement de terrain, séisme, radon et risque industriel. Le potentiel radon est indiqué à 2 ; la zone sismique n’est pas renseignée. Ces informations ne constituent pas une mesure de l’exposition de chaque maison ou immeuble ancien, et elles ne sont pas reliées ici aux classes énergétiques. Elles ne permettent pas non plus d’attribuer un risque précis à l’un des secteurs cités. Une zone sismique non renseignée doit rester présentée comme une information manquante, sans être interprétée comme une absence de risque. Pour le bâti ancien bordelais, les risques recensés constituent ainsi un volet distinct de la répartition énergétique.

Vente et location : les conséquences des classes E, F et G

Les conséquences réglementaires fournies reposent sur les classes et les situations concernées, non sur un seuil d’ancienneté. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. Pour une maison ou un logement situé dans un immeuble ancien, l’âge ne suffit donc pas à déterminer la situation décrite par ces règles. Les 1 925 diagnostics G enregistrés à Bordeaux ne doivent pas être convertis en nombre de logements proposés à la location : la base résumée ne fournit ni ce décompte ni la situation locative des biens.

Pour la vente, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, la classe E est également concernée par cette obligation en métropole.

• Nouveau bail : les logements G ne satisfont plus le critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• Échéances prévues pour la location : F en 2028, puis E en 2034.
• Vente : l’audit réglementaire concerne les maisons individuelles et immeubles en monopropriété E, F ou G en métropole ; la classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025.

Du 28 septembre au 7 octobre 2026 : une analyse de l’ancien sans mesure d’évolution

Le périmètre est Bordeaux, en Gironde, code INSEE 33063 ; la population communale de référence du recensement est de 267 991 habitants. Ce chiffre démographique ne fournit pas un dénominateur permettant de transformer les diagnostics en logements uniques.

Ces constats décrivent le cadre dans lequel s’inscrit l’étude des maisons et immeubles d’avant-guerre, sans fournir leur bilan énergétique propre. Les pourcentages de période ne doivent pas être appliqués mécaniquement aux 107 622 diagnostics pour produire des effectifs anciens non fournis. De même, les répétitions possibles d’un logement interdisent de présenter la base comme un inventaire de logements uniques. Cette photographie documente le parc diagnostiqué ; elle laisse ouverte la répartition exacte des classes à l’intérieur du bâti ancien.