Bordeaux : analyse de 109 898 diagnostics pour décrypter le marché en copropriété

109 898 diagnostics de performance énergétique ont été enregistrés à Bordeaux selon les données de l'ADEME arrêtées au 8 novembre 2026. Ce volume massif de données, qui n'équivaut pas au nombre total de logements mais reflète l'activité du marché, dessine un paysage urbain où l'ancienneté prédomine largement. En effet, 44,6 % de ces documents concernent des biens construits avant 1948. Cette empreinte historique se traduit par une prédominance marquée des appartements, qui représentent 88,5 % des DPE réalisés dans la commune. Pour les 267 991 habitants, la compréhension de ces indicateurs est devenue cruciale, notamment dans un contexte où le parc de résidences principales se compose de 65,4 % de locataires et de 32,7 % de propriétaires occupants.

La structure des 109 898 DPE à Bordeaux : une dominance des classes C et D

L'examen des 109 898 DPE recensés par l'ADEME à Bordeaux révèle une réalité énergétique nuancée. La classe C s'impose comme la plus fréquente, concernant 41,5 % des diagnostics, soit 45 585 enregistrements. Elle est suivie par la classe D qui regroupe 29,8 % des DPE. Ensemble, ces deux catégories forment le cœur du marché immobilier bordelais, témoignant d'une certaine homogénéité dans les performances thermiques des bâtiments de la ville. Les logements les plus performants, classés A ou B, demeurent minoritaires avec seulement 9,3 % des DPE, totalisant 10 261 documents. Ce chiffre souligne la rareté des biens à très haute efficacité énergétique, souvent issus de constructions récentes ou de rénovations lourdes, dans une ville où le bâti ancien reste la norme.

À l'opposé du spectre, les passoires thermiques, regroupant les classes F et G, représentent 5,9 % des DPE enregistrés, soit 6 530 diagnostics. Si ce pourcentage peut sembler contenu, il engendre des conséquences immédiates pour les propriétaires. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 en métropole. De plus, depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement dont le DPE est classé F ou G ne peut plus être augmenté. La classe E, qui concerne 13,5 % des DPE (14 800 enregistrements), constitue le prochain défi réglementaire, puisque ces biens seront interdits à la location en 2034. La trajectoire législative impose donc une vigilance accrue pour les détenteurs de ces diagnostics intermédiaires.

La vie en copropriété à Bordeaux à travers 88,5 % de DPE en appartements

Le paysage immobilier de Bordeaux est résolument tourné vers l'habitat collectif. Les appartements représentent 88,5 % des DPE enregistrés, laissant une part congrue aux maisons (11,5 %). Cette spécificité locale place la copropriété au centre des enjeux de rénovation. Selon le recensement INSEE 2022, la commune compte 168 458 logements, dont 146 517 sont des résidences principales. La gestion des parties communes et des systèmes de chauffage collectif devient primordiale. Les données indiquent que l'électricité est l'énergie de chauffage principale la plus fréquente dans 52,6 % des DPE, tandis que l'INSEE note que 49,6 % des résidences principales utilisent le gaz de ville, illustrant la diversité des installations selon les époques de construction.

La surface médiane des biens diagnostiqués s'établit à 53 m², avec une consommation médiane de 176 kWh/m²/an. La facture énergétique annuelle médiane est estimée à 876 €, un chiffre qui varie selon la performance du bâti. Pour les propriétaires d'appartements, la distinction entre le diagnostic individuel et le diagnostic collectif est essentielle. Si l'audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025, cette obligation ne concerne pas les appartements en copropriété. Cependant, la validité des DPE reste un point de vigilance : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024.

Secteur Hôtel de Ville-Quinconces : 11,8 % de DPE classés F ou G

Dans le secteur Hôtel de Ville-Quinconces, 2 083 DPE ont été localisés avec précision. Ce quartier se distingue par une proportion de passoires thermiques supérieure à la moyenne communale, avec 11,8 % des diagnostics classés F ou G. La morphologie du bâti y est typique du Bordeaux historique, avec une période de construction dominante située avant 1948. Les maisons n'y représentent que 3,4 % des diagnostics, confirmant la densité de l'habitat collectif. La surface moyenne des diagnostics enregistrés dans ce périmètre est de 46 m². Cette configuration implique des contraintes architecturales fortes lors des projets de rénovation énergétique, souvent limités par la protection du patrimoine et la structure même des immeubles anciens.

Secteur Chartrons-Grand Parc : une performance de 5,2 % en F ou G

Le secteur Chartrons-Grand Parc affiche un profil différent avec 2 072 DPE localisés. La part des classes énergétiques les plus basses, F et G, y est de 5,2 %, soit un niveau plus faible que dans l'hypercentre. Si la période de construction dominante demeure celle d'avant 1948, le quartier présente une mixité légèrement plus marquée avec 8,9 % de maisons parmi les diagnostics. La surface moyenne constatée est de 57 m², supérieure à celle du secteur précédent. Cette relative meilleure performance énergétique globale peut s'expliquer par des campagnes de rénovation plus précoces ou une configuration des logements facilitant l'isolation. Pour les acquéreurs, ce secteur offre des volumes plus généreux tout en conservant le cachet de l'ancien.

Secteur Capucins-Victoire : des surfaces moyennes de 34 m²

Le secteur Capucins-Victoire, fort de 2 044 DPE localisés, se caractérise par une forte atomicité des logements. La surface moyenne y est la plus faible des zones étudiées, avec 34 m². La performance énergétique y est un sujet sensible, car 11,7 % des diagnostics sont classés F ou G. Comme dans une grande partie de la ville, le bâti d'avant 1948 prédomine largement. Avec seulement 4,7 % de maisons recensées dans les DPE, le marché y est presque exclusivement composé de petits appartements. Cette typologie attire majoritairement des investisseurs locatifs, qui doivent désormais composer avec l'interdiction de louer les biens classés G et l'impossibilité de réviser les loyers pour les classes F et G.

Secteur Saint-Bruno-Saint-Victor : 12,1 % de maisons dans les diagnostics

Le secteur Saint-Bruno-Saint-Victor présente une physionomie particulière avec 1 641 DPE localisés. Il affiche la plus forte proportion de maisons parmi les secteurs cités, avec 12,1 % des diagnostics. La performance thermique y est intermédiaire, avec 8,6 % de DPE classés F ou G. La surface moyenne des logements y est de 35 m², une valeur proche de celle constatée dans le secteur Capucins-Victoire, malgré une part de maisons plus élevée. L'ancienneté du bâti reste le trait d'union, la période dominante de construction étant antérieure à 1948. Les propriétaires de maisons dans ce secteur sont particulièrement concernés par l'audit énergétique obligatoire en cas de vente pour les étiquettes F, G et désormais E.

Risques à Bordeaux : radon, séisme et inondation selon Géorisques

L'achat ou la location d'un bien à Bordeaux nécessite également une lecture attentive de l'état des risques. Géorisques recense plusieurs facteurs de vigilance sur la commune, notamment les risques d'inondation, de mouvement de terrain et les risques industriels. La ville est située en zone sismique 2, ce qui correspond à un niveau faible. Concernant le potentiel radon, le niveau est également évalué à 2. Ces informations, intégrées au dossier de diagnostic technique, sont essentielles pour la sécurité des occupants et la pérennité du patrimoine. Les mouvements de terrain, souvent liés à la nature des sols, peuvent impacter la structure des bâtiments anciens, déjà sollicités par le temps, rendant les travaux de rénovation énergétique parfois plus complexes.

Évolution du marché : un prix médian de 4 120 €/m² pour les appartements en 2025

Le marché immobilier bordelais a connu des ajustements significatifs ces dernières années. Selon les données DVF de la DGFiP, le prix médian des appartements est passé de 4 610 €/m² en 2021, pour 3 926 ventes, à 4 120 €/m² en 2025 avec 3 425 transactions. Cette baisse des prix s'accompagne d'une diminution du volume des ventes, reflétant une prudence des acheteurs face aux nouvelles normes énergétiques et au coût du crédit. Les maisons suivent une tendance similaire : le prix médian est passé de 5 210 €/m² en 2021 (1 473 ventes) à 4 860 €/m² en 2025 (1 099 ventes). La valeur verte des logements devient un critère de négociation, les biens classés A, B ou C conservant une meilleure attractivité que les passoires thermiques.

L'ancienneté d'emménagement à Bordeaux témoigne également d'une certaine mobilité : 22,2 % des ménages vivent dans leur logement depuis moins de 2 ans, tandis que 29,7 % y résident depuis 10 ans ou plus. Le parc de logements vacants, qui représente 7,1 % du total selon l'INSEE en 2022 (soit 12 026 unités), constitue un réservoir potentiel pour le marché, à condition que ces biens soient remis aux normes. Pour les 20 550 logements HLM loués vides recensés par l'INSEE, les enjeux de rénovation sont portés par les bailleurs sociaux, qui doivent aligner leur parc sur les exigences de la loi Climat et résilience d'ici 2034 pour les étiquettes E.

Ce que cela change pour vous : conseils aux acteurs de l'immobilier

Pour le vendeur d'une maison individuelle à Bordeaux, l'audit énergétique est désormais un préalable incontournable si le bien est classé E, F ou G. Ce document propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance thermique. Pour les appartements en copropriété, bien que l'audit ne soit pas obligatoire, la clarté sur les travaux votés en assemblée générale par le syndic est cruciale pour rassurer l'acquéreur. Un bailleur, quant à lui, doit impérativement anticiper l'échéance de 2028 pour les logements classés F. Sans travaux, il s'expose à une impossibilité de relocation et à un gel durable de ses revenus locatifs, le loyer ne pouvant plus être indexé pour les classes F et G.

L'acheteur doit, pour sa part, intégrer le coût de la rénovation dans son budget global, surtout pour les biens d'avant 1948 qui représentent 44,6 % des diagnostics. Il est conseillé de vérifier la validité du DPE fourni, sachant que les documents les plus anciens (avant juillet 2021) ne sont plus opposables ou valides. L'examen des risques recensés par Géorisques et la vérification du mode de chauffage — électricité pour 52,6 % des DPE ou gaz de ville pour 49,6 % des résidences principales selon l'INSEE — permettent d'anticiper les futures charges de fonctionnement et les éventuels travaux de transition énergétique.

• Vérifier la date de réalisation du DPE : les diagnostics antérieurs à juillet 2021 ne sont plus valides.
• Consulter le carnet d'entretien de la copropriété pour connaître les travaux d'isolation déjà réalisés ou votés.
• Analyser la facture énergétique médiane (876 € à Bordeaux) par rapport à la surface réelle du bien convoité.
• Pour les maisons classées E, F ou G, exiger l'audit énergétique complet dès la première visite.
• S'assurer de la compatibilité des installations électriques pour le chauffage, mode dominant dans les diagnostics locaux.

Questions fréquentes sur l'immobilier bordelais